מה כל אחד חייב לדעת לפני רכישת דירה

רגע לפני שאתם חותמים על החוזה – כיצד לבדוק את הנכס, מה זה נסח טאבו והאם לחתום על זיכרון דברים?

רכישת דירה הינה כנראה אחת מהעסקאות החשובות ביותר שתבצעו: גם בהיבט הכלכליוגם כי מדובר במקום בו אולי תגדלו את ילדיכם, תצברו זיכרונות ותהפכו מנכס לבית. לפניכם מדריך קצר וטיפים כדי לעזור לכם להבין את התהליך הארוך והמשמעותי הזה, רגע לפני שאתם צוללים למשכנתאות, חתימות ועורכי הדין. אין לראות במאמר זה ייעוץ משפטי, שכן מומלץ לפנות לעורך דין מוסמך שילווה אתכם בעסקה.

בדיקת הנכס לפני הרכישה

רצוי לבקר ביותר מדירה אחת לפני שאתם מקבלים החלטה לגבי הרכישה, ולאחר שבחרתם את הדירה המועדפת, כדאי לבקר בה לפחות שלוש פעמים כדי לאמוד את מצבה הפיזי ואת טיבה. מומלץ לבחון גם את המיקום, והאם הוא מתאים לכם: למשל, אם יש לכם ילדים – עד כמה קרובה הדירה לגני ילדים ולבתי ספר?.

אל תתביישו לשאול את בעל הנכס או את המתווך את כל השאלות שמטרידות אתכם, ממערכת מיזוג האוויר, כלה במצב הארונות ועד לרטיבות וסדקים בקירות. שימו לב גם לכיווני האוויר של הדירה, שעשויים להשפיע על המחיר. אם מדובר בדירת קבלן, או בדירה חדשה יחסית, כדאי לאסוף מידע על פרויקטים קודמים שעסק בהם.

באתר רשות המסים תוכלו לעיין במאגר מידע נדל"ן ובו מופיעים נתונים היסטוריים לגבי עסקת קניית דירה אשר בוצעה בשנים האחרונות בבניין, ברחוב ובשכונה, כדי לקבל אומדן מחיר, העשוי לסייע לכם במסגרת ניהול משא ומתן.

שימוש במומחים

טרם רכישת דירה או כל נכס אחר חשוב מאוד להיוועץ עם אנשי מקצוע ומומחים רלוונטיים: עורכי דין, מתווכים ואנשי מקצוע אחרים. שמאי מקרקעין מוסמך למשל, יוכל להעריך באופן מקצועי את השווי של הנכס כדי לסייע לכם בתהליך המשא והמתן, ובקבלת ההחלטה – האם הנכס שווה את המחיר המבוקש עבורו? שמאי מקרקעין יכול גם לבצע בדיקות מקצועיות כמו בחינת התוכניות, חריגות בנייה ועוד.

חברות הנדסה העוסקות בבדק בית וביקורת מבנים, יעניקו לכם חוות דעת מקצועית על מצבה הפיזי הפנימי, ועל מצבו של הבניין, השכונה והאזור בה נמצאת הדירה.

נסח טאבו

נסח טאבו הינו מעין תעודת זהות עבור הדירה, מסמך אותו מומלץ לבקש מן המוכר. ניתן גם להוציא נסח טאבו עדכני דרך האתר הממשלתי של אגף הסדר ורישום מקרקעין, בעלות של 11 ש"ח. כדי להוציא נסח טאבו תידרשו למספרי הגוש והחלקה, אותם ניתן למצוא בחוזה הרכישה של המוכר, בחשבון הארנונה או בהזנת הכתובת של הנכס באתר המידע הממשלתי.

בנסח הטאבו תוכלו לראות האם הדירה רשומה בטאבו, האם המוכר הינו הבעלים הרשום של הדירה, וכן האם ישנן בעיות משפטיות עמה. מומלץ לעיין גם בתשריט הנכס (תשריט דירה) המצוי בלשכת רישום המקרקעין, ומהווה התכנית המחייבת לגבי הדירה מבחינת השטח, החלוקה הפנימית והתוספות המיוחדות.

זיכרון דברים

עורכי דין רבים ממליצים – לא לחתום על זיכרון דברים לשם קניית דירה. זיכרון דברים הוא מסמך קצר אותו כותבים שני הצדדים לאחר המשא והמתן, המהווה למסמך מקדים לשלב חתימת החוזה. רצוי לפנות לעורך דין מטעמכם כבר בשלב המשא והמתן, משום שלזיכרון דברים עשוי להיות תוקף משפטי מחייב במידה ולא נחתם חוזה.

מס רכישה

כאשר קונים נכס תצטרכו לשלם למשרד האוצר מס רכישה, אלא אם כן הנכם זכאים לפטור או להקלה ממס. מס הרכישה נקבע לפי שלוש מדרגות מס הנקבעות על-פי מחיר הנכס, וכן בכמות הנכסים שברשותכם כבר. מומלץ מאוד לבדוק מבעוד מועד את שווי מס הרכישה שתידרשו לו, והאם הנכם זכאים להקלות כלשהן.

יש לזכור כי על עליכם להצהיר בפני רשויות המס על ביצוע העסקה (מסירת טופס המש"ח), בתוך 30 יום מיום ביצועה – כלומר מיום חתימתכם על זיכרון דברים, כפי שהוסבר לעיל, או מיום ביצוע התשלום הראשון, אם ביצעתם תשלום משמעותי קודם לחתימתכם על חוזה המכר או מיום חתימתכם על חוזה המכר.

טיפים אחרונים

לפני החתימה על חוזה הרכישה בדקו:
את טיוטת החוזה, את נסח הטאבו, את לוח התשלומים בחוזה, ואת הופעת כל התנאים המסוכמים בחוזה.

שימו לב שסכום המקדמה יוחזק אצל עורך דין עד רישום הערת האזהרה בטאבו לטובתכם לפני העברתו למוכר. תעדו, תייקו ושמרו את כל המסמכים הקשורים לעסקה לשימוש עתידי.